Upravnik zgrade i računovodstvena evidencija

Finansijski poslovi upravljanja zgradom su:

• raspolaganje sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, a na osnovu odluke skupštine stambene zajednice
• vođenje evidencije o prihodima i rashodima stambene zajednice
• priprema budžeta i njegovog raspoređivanja po stavkama
• naplata dogovorenog iznosa za upravljanje i održavanje stambene zgrade
• priprema, štampa i dostavljanje uplatnica stanarima zgrade u poštanske sandučiće
• prinudna naplata potraživanja stambene zajednice
• izrada završnog računa i podnošenje poreske prijave stambene zajednice u slučaju da ista ostvaruje prihod po osnovu rentiranja zajedničkih delova

Upravljanje stambenom zajednicom zakonska je obaveza prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu 30. decembra 2016. godine.

Skupštine zgrada (skupštine stanara, kućni saveti) spadaju, po propisima o računovodstvu, u druga pravna lica – nedobitne organizacije. Poslovne knjige u svemu vode kao i privredna društva (preduzeća), sastavljaju finansijske izveštaje (prave završni račun) i dostavljaju ga APR-u.  Zakon ostavlja mogućnost da se administrativno-tehnički poslovi mogu poveriti na obavljanje trećem licu, pa s tim u vezi Skupština stanara može angažovati knjigovodstvenu agenciju radi adekvatnog evidentiranja prihoda i rashoda nastalih tokom poslovne godine i izradu završnog računa.

Decembra meseca 2012. godine uvedena je izmena kojom se pravna lica koja su ranije tretirana kao nedobitna sada svrstavaju u dobitne organizacije ukoliko ostvaruju većinski prihode na tržištu. Većinski prihodi su oni koji u ukupnim prihodima učestvuju sa preko 80%.

Dakle, ukoliko se skupština zgrade finansira isključivo iz zakupnina koje naplaćuje izdajući u zakup pojedine delove zgrade, ili ovi prihodi čine više od 80% ukupnih prihoda (u koje spadaju i članarine koje se prikupljaju od stanara) skupština zgrade je dobitna organizacija.

Ukoliko se skupština zgrade većinski finansira prilozima koje daju stanari – vlasnici stanova, odnosno ovi prihodi čine 80% i više od ukupnih prihoda, skupština zgrade je nedobitna organizacija. Prema Zakonu o porezu na dobit, ukoliko ne ostvari razliku između prihoda i troškova veću od 400.000 dinara tokom poslovne godine, skupština stanara ima pravo na oslobođenje od poreza na dobit.

Ukoliko se kućni savet finansira pretežno od zakupnina ili drugih prihoda sa tržišta nema pravo na oslobođenje. U svakom od navedenih slucaja, skupstina stanara je obavezna da sastavi i preda bilans stanja, bilans uspeha, statisticki aneks, poreski bilans i poresku prijavu na obrascu PDP za dobitne ili PDN za nedobitne organizacije.

Ukoliko skupština zgrade ne ostvaruje uopšte prihode sa tržišta, već se celokupni prihod sastoji od uplata stanara, skupština zgrade nije obveznik poreza na dobit i nije dužna da nadležnom poreskom organu dostavi praznu poresku prijavu.

Ova pravna lica treba da dostave PU Bilans uspeha uz izjavu da nisu ostvarila prihode na tržištu.

Poslovi tekućeg održavanja zgrade su:

1) redovno servisiranje liftova;

2) popravke ili zamenu automata za zajedničko osvetljenje, prekidača, sijalica i dr.

3) deratizaciju, dezinsekciju i dezinfekciju zajedničkih prostorija u zgradi;

4) redovne preglede i servisiranje hidroforskih postrojenja u zgradi, instalacija centralnog grejanja (kotlarnica, podstanica, mreže sa grejnim telima, ventila, dimnjaka centralnog grejanja) i dr. Instalacija vodovoda i kanalizacije u zgradi, elektroinstalacija, uređaja za nužno svetlo, uređaja i opreme za klimatizaciju i ventilaciju zgrade;

5) čišćenje oluka i olučnih cevi zgrade;

6) popravku ili zamenu okova, brava, katanaca i drugih uređaja za zatvaranje ormana za strujomere, vodomere, telefonske i televizijske instalacije u zgradi;

7) krečenje zajedničkih prostorija u zgradi;

8 farbanje cevne mreže, grejnih tela i drugih uređaja u zajedničkim delovima zgrade;

9) održavanje higijene u zajedničkim delovima zgrade (čišćenje i pranje ulaza, zajedničkih prostorija, stepeništa, hodnika, zastakljenih površina i dr)

10) čišćenje i održavanje trotoara oko zgrade, odnosno nasipa, useka, rigola i slično;

11) druge radove kojima se obezbeđuje tekuće održavanje zgrade na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti.

Skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono održavanje zgrade.

Radovi na investicionom održavanju zajedničkih delova zgrade obuhvataju popravke ili zamenu:

1) krovne konstrukcije i drugih konstruktivnih elemenata zgrade;

2) krovnog pokrivača i drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori, krovni svetlarnici, limene opšivke i uvale, slivnici, odvodi i drugi elementi krova, zajedničkih lođija i terasa i dr.);

3) lifta sa pripadajućim delovima (kućica, liftovsko okno sa instalacijama i uređajima) kao i ispitivanje ispravnosti sa izdavanjem upotrebne dozvole prema važećim propisima o liftovima;

4) oluka, olučnih cevi i drugih elemenata za odvod vode sa krova i zaštitu zgrade od prodora vode;

5) horizontalne i vertikalne hidrolizolacije;

6) vodovodne i kanalizacione mreže od priključka na gradsku vodovodnu i kanalizacionu mrežu, sengrupa ili drugog izlivnog mesta do priključka na sanitarni uređaj (sifon sudopere, umivaonika i sl.) u zgradi;

7) ventilacionih cevi kanalizacione mreže i njihovih glava na krovu zgrade;

8 elektroinstalacije zgrade do strujomernog ormana;

9) instalacije centralnog grejanja, grejnih tela u zgradi, delova toplotnih postrojenja i uređaja zgrade sa punjenjem, pražnjenjem i ozračivanjem toplovodne mreže, kao i opravka ili zamena instalacija za gas; 10) pumpnog postrojenja za izbacivanje vode (otpadne, podzemne i kišne) sa pripadajućim delovima (prostorija sa instalacijama i uređajima);

11) hidroforskog ili drugog pumpnog postrojenja za snabdevanje zgrade vodom ili za smanjenje pritiska vode, sa pripadajućim delovima i instalacijama;

12) dotrajalih metalnih, staklenih i drugih ograda na krovu, stepeništu, terasama, lođijama i drugim zajedničkim delovima zgrade;

13) kanala za smeće u zgradi;

14) dotrajalih podova, plafona i zidova u zajedničkim delovima zgrade;

15) drvenih i metalnih delova na prozorima i vratima zajedničkih prostorija zgrade;

16) oštećenih i dotrajalih fasada, fasadnih obloga i elemenata fasade i drugih spoljnih delova zgrade sa prioritetom zaštite fasade od prodora i vlage;

17) instalacije i uređaja za uzbunjivanje u zgradi;

18) gromobrana, interfona, kablovskih i PTT instalacija, antenskih uređaja i njihovih delova u zgradi;

19) hidranata, hidrantskih creva i drugih hidrantskih delova u zgradi;

20) instalacije i uređaja za centralno zagrevanje vode za zajedničke prostorije koje pripadaju zgradi; 21) protivpožarnog stepeništa zgrade i instalacija i uređaja za zaštitu od požara;

22) kazana za čvrsto gorivo u zajedničkim delovima zgrade;

23) sanitarnih uređaja u zajedničkim delovima zgrade;

24) uređaja za nužno osvetljenje i uređaja za rezervnu elektroenergiju (agregata).

Skupština zgrade saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade može doneti odluku o izvođenju radova na sanaciji ravnog krova odnosno krovne konstrukcije kojom se, saglasno propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata, može izgraditi, odnosno adaptirati novi stan.

Vlasnici stanova odnosno posebnih delova zgrade imaju pravo prvenstva kod izvođenja radova na adaptaciji ravnog krova, tek ukoliko niko od njih nije zainteresovan, skupština može ovlastiti treće lice.

Investitor radova na adaptaciji ravnog krova i stambena zgrada svoje međusobne odnose uređuju ugovorom, koji se zaključuje u pismenoj formi i overava u sudu.